Eix Immobiliari

Moltes de les polítiques d’habitatge aprovades en els darrers anys s’han presentat com a mesures destinades a protegir l’arrendatari i facilitar l’accés a l’habitatge. Tanmateix, la realitat que ens trobem cada dia als despatxos immobiliaris apunta sovint en la direcció contrària: menys oferta, més dificultats per accedir a un lloguer i, en conseqüència, una expulsió progressiva de les classes populars de determinats barris.

A Girona, aquesta situació és fàcil de constatar. Per a cada habitatge de lloguer habitual que surt al mercat, les immobiliàries rebem una allau de sol·licituds. En molts casos, al voltant de 200. En una publicació recent, 263. Aquesta dada, per si sola, ja evidencia un problema greu: no hi ha oferta suficient.

Quan l’oferta desapareix, el mercat es torna excloent. I això té conseqüències molt concretes. Una part dels habitatges que abans es destinaven al lloguer habitual passen ara a la venda. Però comprar no és una opció a l’abast de tothom: només hi poden accedir aquells que disposen d’estalvis importants o que poden obtenir finançament hipotecari amb garanties suficients. En la pràctica, això deixa fora totes aquelles persones que no poden comprar i que, precisament per això, només podien aspirar a un lloguer.

Aquesta tendència està transformant l’accés a l’habitatge en alguns barris de la ciutat. Allà on abans encara hi havia possibilitats reals per a famílies o veïns amb rendes mitjanes o modestes, ara cada vegada és més difícil trobar-hi una oportunitat si no es disposa de prou recursos econòmics. I aquest canvi no és només residencial: també es comença a notar en la composició social del barri i en la transformació del seu teixit comercial, cada cop més orientat a perfils amb més capacitat adquisitiva.

Però no només desapareixen habitatges perquè passin a la venda. També hi ha un altre fenomen cada cop més visible: el trasllat d’habitatges del lloguer habitual al lloguer temporal. Girona és una ciutat universitària, amb demanda d’estudiants, professorat desplaçat, Erasmus, alumnes de màster i altres perfils temporals. A això s’hi afegeixen esportistes professionals vinculats al ciclisme, persones atretes pel prestigi de la ciutat en aquest àmbit i usuaris que hi volen passar estades de més d’un mes per motius laborals, formatius o personals.

Aquesta demanda existeix, és solvent i permet llogar els habitatges sense dificultats. Per això, cada cop més propietaris opten per no renovar contractes d’habitatge habitual i destinar els seus pisos a aquesta altra modalitat. I sovint no ho fan únicament per una qüestió econòmica —més encara ara que també hi ha limitacions en la renda—, sinó per una raó molt més profunda: la por a quedar atrapats en un marc normatiu canviant, rígid i cada cop més incert.

Molts propietaris tenen la sensació que la legislació canvia constantment i gairebé mai en el seu favor. Alguns s’han trobat amb pròrrogues forçoses que no esperaven. Altres veuen com es plantegen obertament mesures que apunten cap a una durada contractual encara més extensa o, fins i tot, cap a una concepció pràcticament indefinida del lloguer. Davant d’aquesta inseguretat, molts prefereixen buscar fórmules que els donin més marge de decisió i menys risc de quedar vinculats durant anys en unes condicions que no controlen.

El resultat és clar: es redueix el parc disponible per a habitatge habitual i augmenta la substitució del veïnat estable per una població més transitòria. I això, inevitablement, acaba alterant l’ànima dels barris. Quan els veïns de sempre no poden continuar vivint-hi, el barri perd identitat, cohesió i continuïtat. La gentrificació no sempre ve provocada per grans fons o operacions especulatives; de vegades també neix de polítiques públiques que, sense preveure’n els efectes, desincentiven cada cop més el lloguer residencial estable.

I quan, malgrat tot, un propietari decideix posar el seu habitatge en lloguer habitual, la selecció del llogater es converteix en un filtre duríssim. Amb una cua tan llarga de candidats, és lògic que el propietari esculli el perfil que li ofereixi més garanties: feines estables, ingressos elevats, més d’una nòmina, antiguitat laboral, avals. No es tracta només de preferència; es tracta de minimitzar riscos en un context percebut com cada vegada més hostil per al propietari.

Això té un efecte devastador per a moltes persones que necessiten un habitatge però no poden acreditar aquest nivell de solvència. Famílies monoparentals, joves, famílies amb rendes modestes queden sistemàticament fora del mercat. Per no parlar ja de treballadors precaris, persones en transició laboral o amb situacions personals complicades. Ni poden comprar ni passen el filtre del lloguer. Queden atrapats en una espera sense sortida en aquesta llarguíssima cua sense cap possibilitat d’avançar.

Per això, quan es diu que aquestes polítiques protegeixen el llogater, convé preguntar-se quin a llogater. Perquè, a la pràctica, qui acaba accedint a l’habitatge és qui té prou recursos per comprar o prou solvència per competir amb èxit en un mercat de lloguer extremadament tensionat. Els altres en queden exclosos indefinidament.

La dada és prou expressiva: en una ciutat com Girona, de més de cent mil habitants, l’oferta de lloguer habitual és avui residual. Parlar de minses unitats de pisos disponibles en una ciutat d’aquesta dimensió és admetre, de fet, que el mercat de lloguer residencial està mort.

I la pregunta és inevitable: quina és la sortida? En un mercat on cada vegada hi ha menys habitatges de lloguer habitual i cada vegada hi ha més demanda, no es pot esperar una millora espontània. L’única esperança real passa, d’una banda, per un increment potent i sostingut del parc públic d’habitatge, i de l’altra, per crear un marc que no expulsi la iniciativa privada del mercat del lloguer. Sense totes dues potes no hi haurà cap solució efectiva a curt ni a mitjà termini.

Però avui no s’embla que s’està anant en aquesta direcció. En lloc d’ampliar l’oferta i generar confiança, es multipliquen els missatges i les mesures que presenten el petit propietari com a sospitós permanent. Es parla de congelacions, de contractes més rígids, de més limitacions, de més càrregues fiscals i de més dificultats per reaccionar davant l’impagament. Fins i tot es plantegen propostes que prohibeixen directament la compra d’habitatges per destinar-los al lloguer, com si el parc de lloguer pogués créixer sense inversió privada.

Aquest és, probablement, el gran error de fons: voler més habitatge de lloguer mentre es desincentiva precisament aquells que el posen al mercat. La immensa majoria del parc de lloguer no és de grans tenidors, sinó de petits propietaris. Si aquests propietaris arriben a la conclusió que llogar a famílies és massa arriscat, massa rígid o massa poc atractiu, simplement deixaran de fer-ho. I, quan això passa, les conseqüències les pateix sobretot qui menys alternatives té, la classe treballadora.

En un context demogràfic de creixement sostingut, pretendre resoldre el problema restringint encara més l’oferta privada és una recepta per al col·lapse. Es pot discutir molt sobre el model, sobre els límits del mercat o sobre la necessitat de regulació. Però hi ha una realitat que s’imposa: sense oferta, no hi ha política d’habitatge que protegeixi ningú.

Per això, si de veritat es vol garantir l’accés a l’habitatge, cal menys retòrica i més realisme. Cal construir més habitatge públic, sí. Però també cal donar estabilitat jurídica, confiança i incentius a aquells propietaris que poden aportar habitatge al mercat de lloguer habitual. Tot el que no sigui això només continuarà reduint l’oferta i reservant l’accés a l’habitatge als qui ja parteixen d’una posició més forta.

I aleshores, sota discursos aparentment socials, el resultat final serà exactament el contrari del que es proclama: una ciutat més cara, més excloent i menys accessible per a la gent de Girona que més necessita un habitatge.

Joaquim Ribas Alabau. API núm. 385